Una riforma attesa da anni elimina il rischio di perdere l’immobile per le azioni degli eredi. Ecco cosa devono sapere venditori, acquirenti e chi ha fatto una donazione.

Perché le case “da donazione” facevano paura (fino a ieri)

Fino a oggi, quando in una trattativa saltava fuori la frase “l’immobile proviene da donazione”, succedeva spesso questo:

  • gli acquirenti storcevano il naso;
  • le banche diventavano diffidenti;
  • il notaio doveva inventarsi percorsi ad ostacoli (polizze, rinunce, attese…).

Il problema nasceva dalle regole del Codice Civile sulla tutela degli eredi legittimari (coniuge, figli e, in alcuni casi, genitori). Se una donazione fatta in vita dal defunto “tagliava fuori” qualcuno, questi poteva agire con:

  • azione di riduzione: per far dichiarare “eccessiva” la donazione rispetto alla sua quota di legittima;
  • azione di restituzione: nei casi più gravi, arrivare a chiedere la restituzione dell’immobile, non solo al donatario, ma anche al terzo che lo aveva comprato, entro determinati termini (fino a 10 anni dalla morte del donante e 20 anni dalla donazione).

Tradotto in concreto:

  • chi comprava una casa donata rischiava, anni dopo, di vedersela togliere;
  • la banca rischiava di perdere l’ipoteca se la casa veniva restituita agli eredi.

Risultato:

  • molte banche non concedevano mutui su immobili da donazione oppure li concedevano solo:
    • se erano passati 20 anni dalla donazione, oppure
    • richiedendo costose polizze “donazione sicura”.

Capisci perché “immobile da donazione” = problema commerciale.

Cosa prevede la nuova legge (DDL Semplificazioni, art. 44)

Nel novembre 2025 è stato approvato in via definitiva il DDL Semplificazioni, che all’art. 44 riforma la circolazione dei beni immobili provenienti da donazione, modificando in particolare gli artt. 561, 562 e 563 c.c.

2.1 Il cuore della riforma

La novità fondamentale è questa:

L’erede legittimario non può più chiedere la restituzione dell’immobile al terzo acquirente.

In pratica:

  • l’azione dell’erede non è più “reale” (sul bene), ma si trasforma in un diritto di credito;
  • il legittimario leso può:
    • agire contro il donatario (chi ha ricevuto la donazione),
    • chiedendo un indennizzo in denaro per reintegrare la sua quota,
    • ma non può più toccare la casa acquistata dal terzo.

La riforma:

  • elimina il rischio di “esproprio” per l’acquirente di un immobile donato;
  • rende gli immobili da donazione pienamente commerciabili e più facilmente utilizzabili come garanzia ipotecaria dalle banche.

2.2 A chi si applica la protezione

Dalle analisi di notai e giuristi, i punti chiave sono:

Acquirente a titolo oneroso (cioè paga un prezzo di mercato):

  • l’acquisto è stabile e inattaccabile, se l’atto è stato trascritto prima della domanda di riduzione;
  • l’erede leso può solo chiedere denaro al donatario, non la restituzione della casa.

Acquirente a titolo gratuito (es. ulteriore donazione successiva):

  • può essere chiamato a pagare un indennizzo, nei limiti del vantaggio ricevuto, se il donatario è insolvente.

Vendite fittizie a prezzi ridicoli per simulare una donazione:

  • in caso di evidente simulazione/frode, le tutele non operano: si guarda alla sostanza (donazione mascherata).

Cosa cambia, in concreto, per venditori e acquirenti

3.1 Se hai ricevuto la casa in donazione e vuoi venderla

Per chi è proprietario di un immobile ricevuto in donazione:

  • diventa molto più semplice venderlo, perché:
    • gli acquirenti non rischiano più la restituzione;
    • le banche dovrebbero essere più disponibili a finanziare l’acquisto con mutuo.
  • i tempi di vendita, in teoria, si avvicinano a quelli di un immobile “normale”, senza vent’anni di ansia sulle spalle.

Resta però fondamentale:

  • una due diligence immobiliare completa (titoli, ipoteche, conformità urbanistica, catastale, ecc.);
  • il supporto di notaio e consulente immobiliare abituati a gestire casi di donazione.

3.2 Se vuoi comprare una casa che proviene da donazione

Con la nuova disciplina, chi compra:

  • non rischia più che l’immobile gli venga tolto anni dopo a causa dell’azione degli eredi;
  • può guardare agli immobili da donazione come a case “normali”, fermo restando:
    • prezzo reale di mercato;
    • atto regolare;
    • trascrizione corretta prima di eventuali azioni degli eredi.

Rimangono comunque prudenziali (e intelligenti) le solite cautele:

  • verifica documentale;
  • controlli urbanistici e catastali;
  • eventuale consulenza di parte (notaio di fiducia, non solo il notaio del venditore).

3.3 Cosa cambia per le banche

Per le banche la riforma significa:

  • più sicurezza sull’ipoteca: se l’immobile non può più essere restituito agli eredi, l’ipoteca non salta;
  • conseguentemente, non c’è più motivo strutturale per:
    • rifiutare mutui su immobili da donazione;
    • o pretendere polizze aggiuntive costose in modo sistematico.

Attenzione però, ogni banca dovrà aggiornare policy interne e procedure: non è detto che da un giorno all’altro cambino subito comportamento, potrebbero esserci alcuni mesi di “inerzia” operativa.

E gli eredi? Sono completamente scoperti?

No, e qui è importante essere onesti anche nella comunicazione:

  • la riforma non cancella la tutela dei legittimari;
  • semplicemente sposta la tutela dal bene al denaro:
    • l’erede leso può ancora agire con azione di riduzione;
    • ma l’esito è un indennizzo economico a carico del donatario (e, in casi particolari, del successivo avente causa gratuito), non la restituzione dell’immobile a danno dell’acquirente.

Se il donatario è insolvente:

  • il credito del legittimario può restare in tutto o in parte insoddisfatto;
  • non si potrà più “salvare” la situazione andando a prendere la casa dall’acquirente.

È proprio questo “spostamento del rischio” che ha permesso di sbloccare la circolazione degli immobili donati.

Cosa resta comunque prudente fare in una compravendita da donazione

La riforma toglie il rischio peggiore, ma non trasforma l’immobile donato in un giocattolino semplice semplice. Ha ancora senso:

  • fare una due diligence seria su:
    • provenienza del bene;
    • eventuali contestazioni familiari note;
    • ipoteche, pignoramenti, vincoli;
  • verificare la conformità urbanistica e catastale;
  • farsi rilasciare (quando possibile) dichiarazioni/accordi tra eredi che riducono il contenzioso potenziale;
  • valutare ancora, caso per caso, l’eventuale uso di polizze non più per salvare la proprietà del bene, ma per coprire rischi economici residui.

Regime transitorio: una nota di prudenza

Ad oggi (inizio dicembre 2025):

  • la legge è stata approvata in via definitiva il 26–27 novembre 2025;
  • l’entrata in vigore e gli effetti su situazioni pendenti (cause già in corso, atti vecchi, domande già trascritte, ecc.) sono tema di approfondimento per giuristi e notai.

Per un articolo divulgativo, è corretto dire:

  • per le compravendite che si stipuleranno dopo l’entrata in vigore, vale il nuovo schema:
    • stop alla restituzione contro il terzo acquirente;
    • tutela dei legittimari come diritto di credito;
  • per casi complessi già in corso (cause, contestazioni familiari, atti molto datati), è indispensabile un parere specifico del notaio/avvocato.

👉 Se il tuo caso nasce da una donazione vecchia e magari qualche litigio in famiglia, prima di prendere decisioni scrivimi o confrontati con il tuo notaio di fiducia: ogni situazione merita una valutazione dedicata.

In sintesi
La donazione resta uno strumento utilissimo per aiutare i figli e organizzare il passaggio generazionale, ma da oggi non è più una “condanna” commerciale per la casa che hai donato o ricevuto.

Se hai ricevuto un immobile in donazione e stai pensando di venderlo, oppure vuoi comprare una casa che arriva da donazione e finora ti hanno messo paura, possiamo guardarne insieme i pro e contro, con numeri e documenti alla mano.

Come sempre, meglio capire bene prima, che pentirsi dopo davanti al notaio.