La nuova Legge di Bilancio potrebbe rendere più conveniente affittare un immobile. Vediamo cosa prevede la proposta del Governo, chi potrebbe beneficiare delle agevolazioni e quanto si potrebbe risparmiare.

Hai un appartamento vuoto e stai valutando se metterlo in affitto? Oppure possiedi già un immobile locato e vorresti capire se dal prossimo anno cambierà qualcosa dal punto di vista fiscale?

La Legge di Bilancio 2027 introduce alcune proposte interessanti per il mercato delle locazioni, sia residenziali sia commerciali.

Tra le novità più significative troviamo la riduzione della cedolare secca al 5% per determinati contratti a canone concordato, un'ulteriore agevolazione all'1% per le locazioni a giovani con meno di 36 anni e la possibile estensione della cedolare secca agli immobili commerciali.

Si tratta di misure che potrebbero incentivare i proprietari a mettere sul mercato immobili attualmente inutilizzati.

Una precisazione importante: al momento queste disposizioni sono contenute nel disegno di legge di Bilancio 2027, ancora in discussione parlamentare. Non sono quindi definitive e potrebbero subire modifiche prima dell'approvazione.

1. Le nuove agevolazioni fiscali: cosa potrebbe cambiare nel 2027

Cedolare secca al 5% per gli affitti a canone concordato

Attualmente, per le locazioni abitative a canone concordato che rispettano i requisiti fiscali previsti, è possibile applicare la cedolare secca con aliquota ridotta al 10%.

La proposta contenuta nella Legge di Bilancio 2027 prevede di dimezzare questa aliquota, portandola al 5%.

Un vantaggio interessante, ma attenzione: non riguarderebbe indistintamente tutti i contratti di locazione.

Secondo il testo attualmente presentato, per beneficiare dell'agevolazione occorrerebbe rispettare precise condizioni:

  • Stipulare un nuovo contratto nel corso del 2027.
  • Utilizzare un contratto abitativo a canone concordato rientrante nelle tipologie ammesse dalla norma.
  • Rispettare i parametri economici stabiliti dagli accordi territoriali applicabili.
  • Verificare che l'immobile si trovi in un Comune per il quale è prevista l'agevolazione fiscale.
  • Possedere i requisiti necessari per scegliere il regime della cedolare secca.

Resterebbero inoltre applicabili gli ordinari adempimenti previsti per i contratti a canone concordato, tra cui l'attestazione di rispondenza nei casi in cui è richiesta.

La riduzione al 5% sarebbe prevista per i canoni dovuti dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031, secondo le condizioni stabilite dal disegno di legge.

E chi ha già un contratto di affitto in corso?

Questo è un aspetto da chiarire: la proposta non prevede una riduzione automatica dell'aliquota per tutti i contratti esistenti.

Sono inoltre previste disposizioni per evitare che un proprietario interrompa anticipatamente un contratto già in essere al solo scopo di beneficiare della nuova tassazione.

Cedolare secca all'1% per chi affitta ai giovani

La seconda novità è ancora più significativa.

Per i contratti a canone concordato che rispettano i requisiti della nuova agevolazione, l'aliquota potrebbe scendere dal 5% addirittura all'1% quando l'inquilino, al momento della stipula, ha meno di 36 anni.

L'obiettivo della misura è incentivare l'offerta di abitazioni in locazione a favore dei giovani, rendendo fiscalmente più conveniente questa scelta per i proprietari.

Naturalmente, l'età dell'inquilino non sarebbe l'unico requisito: dovrebbero essere rispettate anche le altre condizioni previste per l'accesso al regime agevolato.

Cedolare secca anche per negozi e immobili commerciali

Le novità non riguardano soltanto gli appartamenti.

Il disegno di legge prevede anche la possibilità di applicare la cedolare secca a determinate locazioni commerciali, una misura che potrebbe interessare i proprietari di negozi e botteghe.

In particolare, la proposta riguarda:

  • Immobili classificati nella categoria catastale C/1, negozi e botteghe.
  • Superficie complessiva non superiore a 200 mq, escluse le pertinenze.
  • Nuovi contratti stipulati nel corso del 2027.
  • Immobili utilizzati esclusivamente dal conduttore per l'esercizio di un'impresa commerciale, arte o professione.

L'aliquota proposta sarebbe del 21%, ridotta al 10% per gli immobili situati nei Comuni capoluogo di città metropolitana.

Si tratta di una novità potenzialmente interessante per i proprietari di piccoli immobili commerciali, che oggi, per le nuove locazioni ordinarie, non possono generalmente scegliere questo regime fiscale.

Anche in questo caso sono previste limitazioni per impedire risoluzioni anticipate di contratti già esistenti finalizzate esclusivamente all'ottenimento dell'agevolazione.

2. Quanto potrebbe risparmiare concretamente un proprietario?

Le percentuali sono interessanti, ma per comprenderne il reale impatto è utile tradurle in numeri.

Immaginiamo un appartamento affittato con un contratto a canone concordato a 700 euro al mese, per un totale di 8.400 euro annui.

Vediamo come cambierebbe la tassazione, ipotizzando che il contratto soddisfi tutte le condizioni previste per le diverse aliquote.

Regime fiscale Imposta annua Canone dopo la sola cedolare
Cedolare attuale al 10% 840 € 7.560 €
Cedolare proposta al 5% 420 € 7.980 €
Cedolare proposta all'1% 84 € 8.316 €

Il risparmio fiscale sarebbe quindi di 420 euro all'anno con l'aliquota del 5% e di 756 euro all'anno con quella dell'1%, rispetto all'attuale cedolare agevolata al 10%.

Su cinque annualità complete e a parità di canone, il risparmio teorico arriverebbe rispettivamente a 2.100 euro e 3.780 euro.

Sono cifre interessanti, soprattutto per chi possiede più immobili.

Attenzione però: i valori riportati rappresentano il canone al netto della sola imposta sostitutiva. Non considerano eventuali periodi di sfitto, manutenzioni, IMU, costi di gestione e altre spese a carico del proprietario.

Ma il canone concordato è sempre più conveniente?

Non necessariamente.

Un contratto a canone concordato prevede che l'importo dell'affitto venga determinato rispettando i parametri stabiliti dagli accordi territoriali.

Questo significa che, in alcuni casi, il canone mensile potrebbe essere inferiore rispetto a quello ottenibile sul libero mercato.

Per capire quale soluzione convenga davvero, quindi, non basta confrontare le aliquote fiscali.

Occorre considerare il canone effettivamente ottenibile, la tassazione applicabile, le eventuali ulteriori agevolazioni e le caratteristiche dell'immobile.

La soluzione fiscalmente più agevolata non è automaticamente quella che garantisce il miglior rendimento.

Ed è proprio per questo che una corretta analisi prima di mettere un immobile sul mercato può fare la differenza.

3. Affittare casa conviene? La fiscalità è soltanto una parte della valutazione

Quando un proprietario decide di mettere in affitto un appartamento o un negozio, il suo obiettivo non dovrebbe essere semplicemente quello di pagare meno tasse.

L'obiettivo è ottenere un reddito adeguato, con un livello di rischio e un impegno gestionale compatibili con le proprie esigenze.

Nel mio lavoro incontro proprietari che, pur possedendo immobili potenzialmente redditizi, preferiscono lasciarli vuoti.

I motivi possono essere diversi: timore della morosità, difficoltà nel recuperare l'immobile, incertezza sulla scelta dell'inquilino o semplicemente mancanza di tempo per seguire la locazione.

Sono aspetti che non possono essere sottovalutati.

Prima di affittare, quali valutazioni è opportuno fare?

La corretta determinazione del canone

Il primo passo è capire quanto può rendere concretamente l'immobile, attraverso un'analisi del mercato e delle diverse formule contrattuali applicabili.

La scelta del contratto

Canone libero, canone concordato, locazione transitoria o commerciale rispondono a esigenze differenti e prevedono regole specifiche. Non esiste una formula adatta indistintamente a tutti gli immobili.

La verifica dell'affidabilità dell'inquilino

Una corretta selezione del conduttore, accompagnata dalla verifica della documentazione economica e lavorativa, è uno dei passaggi più importanti per ridurre il rischio di problematiche future.

Le garanzie e la gestione della locazione

Dalla predisposizione del contratto alla valutazione delle possibili garanzie, ogni passaggio dovrebbe essere affrontato con attenzione e chiarezza.

Nessuno strumento può eliminare completamente il rischio di una locazione, ma una gestione professionale può contribuire a prevenirne molti aspetti critici.

Un'opportunità da valutare, senza decisioni affrettate

Se le agevolazioni contenute nella Legge di Bilancio 2027 saranno confermate, potrebbero rappresentare un incentivo concreto per i proprietari che stanno valutando di mettere a reddito un immobile.

Ma prima di prendere una decisione è importante conoscere le condizioni applicabili e confrontare le diverse possibilità.

Un immobile lasciato inutilizzato continua spesso a generare costi. D'altra parte, una locazione impostata senza le necessarie verifiche può trasformarsi in una fonte di problemi.

La scelta migliore nasce sempre da una valutazione complessiva, non soltanto dal vantaggio fiscale.

Hai un appartamento o un negozio vuoto e stai valutando di affittarlo?

Oppure hai già un immobile locato e vorresti capire se esiste una soluzione più adatta alle tue esigenze?

Possiamo valutare insieme la redditività del tuo immobile, le tipologie contrattuali applicabili e gli accorgimenti utili per affrontare la locazione con maggiore tranquillità.

Contattami per un confronto: analizzeremo la tua situazione e le possibilità concrete, senza impegno a prendere decisioni immediate.

Chiara Galbusera
Consulente Immobiliare – RE/MAX Futura Immobiliare
www.chiaragalbusera.it
366 5625589
cgalbusera@chiaragalbusera.it

Articolo aggiornato al 9 novembre 2026. Le misure fiscali illustrate sono contenute nel disegno di legge di Bilancio 2027 (C. 3174-bis) e non costituiscono ancora norme definitivamente approvate. Condizioni e aliquote potranno essere modificate durante l'iter parlamentare.

Fonte: https://www.camera.it/leg19/126?idDocumento=3174-bis&leg=19&utm_source=chatgpt.com