Nel corso della mia attività, capita spesso di incontrare genitori che desiderano trasferire un immobile a uno solo dei figli. La domanda è sempre la stessa: "È possibile farlo legalmente senza creare problemi futuri?" La risposta è sì, ma come sempre nel mondo immobiliare – e ancor più in quello familiare – serve chiarezza, buon senso e un supporto professionale adeguato.

La legge italiana consente la compravendita di immobili tra parenti stretti, inclusi genitori e figli. Non esistono normative che vietino tali transazioni, a condizione che siano effettuate in modo trasparente e rispettino le normative vigenti. È fondamentale che il prezzo di vendita sia congruo alla valutazione immobiliare fatta (quindi al valore di mercato della casa) per evitare sospetti di elusione fiscale o donazioni mascherate. 

Quali sono le condizioni per una vendita valida?

Vendere un immobile a un figlio è perfettamente legittimo, ma deve rispettare alcuni requisiti fondamentali:

  • Prezzo congruo: il valore deve essere coerente con quello di mercato. Vendere a un prezzo simbolico potrebbe far scattare l’ipotesi di donazione mascherata.
  • Pagamento tracciabile: il figlio acquirente deve corrispondere l’importo concordato tramite bonifico o altro metodo tracciabile, in modo da dimostrare la reale esistenza della transazione.
  • Rogito notarile: come per ogni passaggio di proprietà, l’atto deve essere redatto da un notaio, il quale ne verifica la legittimità e provvede alla registrazione.

Se questi tre aspetti vengono rispettati, la vendita della casa è considerata valida. Questo vuol dire che non può essere impugnata giuridicamente dagli altri eredi per riportare l’immobile nell’asse ereditario divisibile, la vendita risulterà chiara e difficilmente contestabile, anche in sede successoria.

Cosa succede se la vendita è simulata?

La vendita simulata si verifica quando la transazione avviene solo formalmente, senza la reale intenzione di trasferire la proprietà o per mascherare una donazione. In questi casi ci possono essere delle conseguenze legali che vanno ad annullare l'atto e rendono la simulata compravendita impugnabile dagli eredi e da eventuali creditori.

Infatti, oltre alla famiglia, anche i creditori del donante possono agire, entro 5 anni dal rogito, con la cosiddetta azione revocatoria, che riporta il bene nel patrimonio del venditore per poi pignorarlo, a patto che quest'ultimo non abbia altri beni pignorabili. Pertanto, è consigliabile procedere con una vendita effettiva, con pagamento tracciabile e a valore di mercato, per evitare contestazioni future e, soprattutto, l’imputazione di un reato per sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte.

Quando la vendita fittizia è reato?

Vendere una casa ad un figlio senza soldi può essere considerata illecita e punibile dalla legge, quando mira a eludere obblighi fiscali e un eventuale pignoramento per un debito con l’erario superiore a 50.000 euro dovuto per omesso pagamento delle imposte sui redditi. 

Quindi, Come posso vendere la mia casa a un solo figlio?

Stabiliti i limiti previsti dalla legge per vendere un immobile a un figlio è necessario seguire un iter preciso. Innanzitutto, per agire nella piena trasparenza e non rischiare nessun tipo di accertamento, si consiglia di determinare il valore di mercato dell'immobile, avvalendosi di una perizia professionale. 

Successivamente, si procede alla stipula di un rogito notarile, in cui vengono specificati tutti i dettagli della transazione, incluso il prezzo concordato e le modalità di pagamento. Come già specificato, è fondamentale che il pagamento avvenga in modo tracciabile come, ad esempio, tramite bonifico bancario. Questo, infatti, può essere considerata la prova dell'effettivo trasferimento di denaro. 

Oltre a questo, poi, il figlio che acquista deve corrispondere le imposte sul trasferimento a titolo oneroso che variano a seconda della situazione (vedi articolo sui costi di acquisto).

Come fare se i genitori vogliono donare la casa di proprietà a uno solo dei figli?

Se l'intenzione è quella di donare un immobile a un solo figlio, è possibile procedere con un atto di donazione. Tuttavia, è importante considerare che la donazione potrebbe essere contestata dagli altri eredi se lede la loro quota di legittima.

Inoltre, gli immobili ricevuti in donazione possono presentare difficoltà in caso di successiva vendita, poiché gli acquirenti potrebbero temere future rivendicazioni da parte degli eredi legittimari. Per questo motivo, alcuni preferiscono optare per una vendita reale piuttosto che una donazione, assicurandosi che la transazione sia effettuata a valore di mercato e con effettivo trasferimento di denaro.

Un passaggio delicato, ma possibile

Vendere casa a un solo figlio è dunque perfettamente possibile, ma deve essere fatto con consapevolezza e nel pieno rispetto delle regole. È un gesto che può rappresentare un grande atto d’amore, ma che – proprio per questo – merita di essere affrontato con serietà e trasparenza.

Come consulente immobiliare e valutatore certificato, sono a disposizione per offrire supporto nelle fasi di compravendita, con particolare attenzione ai casi familiari. Perché, come amo dire: dove c’è casa, c’è Chiara.