La pre-delibera, nota anche come voucher mutuo, serve per verificare la fattibilità del finanziamento prima di trovare l'immobile.

La pre-delibera del mutuo, nota anche come voucher mutuo, è uno strumento davvero utile per tutti coloro che desiderano ottenere un parere di fattibilità dalla banca, prima di avviare una trattativa per l’acquisto di un immobile. Tramite questa opzione, è infatti possibile sapere se l’istituto di credito sia disposto a concedere il finanziamento, prima ancora di individuare l’immobile da acquistare.

Spesso richiesta prima di identificare l’immobile che si desidera acquistare, la pre-delibera permette di:

  • certificare la volontà della banca a concedere il finanziamento, in presenza di determinate condizioni;
  • offrire al cliente una relativa certezza sull’effettiva concessione del mutuo, quando ne farà richiesta.

Come facile intuire, soprattutto nei casi in cui il voucher mutuo viene richiesto prima di aver trovato l’immobile da comprare, le condizioni potrebbero cambiare in itinere. Ad esempio, se il valore dello stesso immobile non è compatibile con la cifra presente nella pre-delibera, oppure non è conforme dal punto di vista urbanistico e normativo, la banca può rifiutare l’erogazione del finanziamento. Inoltre, è utile sapere che:

  • la pre-delibera del mutuo ha tempi prestabiliti, ovvero una durata massima, oltre la quale dovrà essere sottoposta una nuova richiesta. Generalmente, le banche concedono dai 3 ai 6 mesi, con possibili variazioni tra un istituto di credito e l’altro.
  • per quanto rappresenti un impegno condizionato da parte della banca, la pre-delibera del mutuo non è vincolante per il cliente. Il richiedente può decidere di non procedere con l’acquisto dell’immobile e, di conseguenza, evitare l’accensione del mutuo. Ancora, può semplicemente rivolgersi a un altro istituto di credito, per approfittare di condizioni migliori;

Come ottenere la pre-approvazione di un mutuo

Per poter procedere alla richiesta di pre-approvazione del mutuo, la prima e fondamentale fase è la preparazione di tutti i documenti necessari, che serviranno alla banca per esaminare la domanda. L’istituto di credito deve infatti valutare la capacità del richiedente di sostenere un finanziamento a scopo immobiliare e, di conseguenza, ne verrà analizzata sia la situazione reddituale che le condizioni finanziarie più in generale.

Al momento della presentazione della domanda alla banca, il cliente deve normalmente presentare:

  • i documenti anagrafici, come carta d’identità, codice fiscale, il certificato di stato di famiglia;
  • i documenti reddituali, comprensivi dell’ultima dichiarazione dei redditi 730 per i lavoratori dipendenti e del Modello Redditi Persone Fisiche per gli autonomi. Inoltre, le banche potrebbero richiedere ai dipendenti anche diverse buste paga pregresse o, ancora, le ultime CU;
  • i documenti relativi a crediti preesistenti, come altri finanziamenti ancora in corso;
  • eventuali garanzie di cui si può disporre, come la presenza di terzi garanti, polizze assicurative o altri immobili ipotecabili.

La valutazione da parte della banca

La presentazione dei documenti rappresenta solo una delle fasi per l’ottenimento della pre-delibera del finanziamento. La banca deve infatti procedere con la valutazione della condizione reddituale e finanziaria del richiedente, in genere tramite tre verifiche principali:

  • l’analisi reddituale, ovvero la capacità del richiedente di saldare il debito contratto, cioè di pagare le rate del mutuo. È utile sapere che, di solito, le banche tendono a non concedere mutui se il peso della rata è superiore al 30-35% del reddito mensile disponibile;
  • il controllo creditizio, tramite l’interrogazione di banche dati nazionali quali il CRIF, per accertarsi che il cliente non sia un cattivo pagatore, ad esempio per aver accumulato debiti mai restituiti o saldati in ritardo;
  • il calcolo dell’importo massimo erogabile, che sarà utile soprattutto al richiedente per capire entro quale valore di riferimento dovrà rimanere l’immobile.

Bisogna però ricordare che il voucher non rappresenta un contratto di mutuo, bensì una semplice valutazione di fattibilità, di conseguenza:

  • una volta trovato l’immobile, la banca valuterà nuovamente l’erogabilità del finanziamento, in base al valore dello stesso immobile;
  • se nel frattempo le condizioni reddituali del richiedente dovessero cambiare, l’istituto di credito ha facoltà di negare il mutuo, nonostante la precedente valutazione di fattibilità positiva.

Per quanto tempo è valido un voucher mutuo? In linea generale:

  • la maggior parte delle banche offre dai tre ai sei mesi di validità per il voucher;
  • alcuni istituti di credito possono proporre fino a 12 mesi, previa verifica intermedia delle condizioni.

I vantaggi della pre-delibera del mutuo

Come appare evidente, la pre-delibera del finanziamento rappresenta un’opzione decisamente utile per chi si vuole lanciare in una compravendita immobiliare, perché:

  • permette di procedere alla ricerca dell’immobile con più consapevolezza, sia sulla probabile erogazione del mutuo, che sul budget da investire a propria disposizione;
  • velocizza alcune tempistiche per l’erogazione finale del finanziamento, poiché parte delle verifiche, come quella reddituale, sono già state condotte. Naturalmente, eventuali cambiamenti in corsa - si pensi al richiedente che, purtroppo, perde nel frattempo il lavoro - comporteranno nuove valutazioni;
  • concede una relativa certezza, seppur non totale, sulla concessione del mutuo, limitando così i rischi della stessa compravendita.

Il fatto che il voucher non sia vincolante, infine, concede al cliente la massima serenità di cambiare idea, non procedendo alla sottoscrizione del mutuo. Una possibilità molto utile, quest’ultima, quando si decide di non dar seguito alla compravendita o, ancora, di affidarsi a un istituto di credito dalle condizioni più vantaggiose.